El impulso del comprador extranjero sostiene el precio de la vivienda en las alturas

Pandemic? What pandemic? Un vistazo a las cifras de compraventas de vivienda realizas por extranjeros sirve para percatarse de que no queda ni rastro del paréntesis bajista del coronavirus. Desde el Colegio de Registradores apuntan que en 2022 se alcanzó del máximo de la serie histórica, con un peso del 13,8% sobre el total de las operaciones, un valor que sube a dos de cada diez casas según Euroval. «La demanda internacional vuelve a ser clave en la fortaleza del mercado residencial español», declara Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, que confirma que la mala racha ha quedado atrás. Este año, mientras que los nacionales bajarán una marcha debido al contexto hipotecario y a la persistente inflación, los foráneos seguirán comportándose como si aquí no hubiera pasada nada. De hecho, los últimos datos correspondientes al primer trimestre de 2023 ya contabilizan más de 23.300 transacciones para estos compradores. Noticia Relacionada estandar No Las hipotecas se desploman un 18% en abril por las subidas de tipos y caen al mayor ritmo desde la crisis financiera Daniel Caballero El importe medio de los préstamos también desciende un 4,1% en el cuarto mes del año en términos interanuales Con buena nota Frente a la contención general, el empuje extranjero «se mantendrá impulsado por un precio más competitivo frente a otras capitales europeas», indica Alicia Coronil, economista jefe Singular Bank, apuntando dos motivos más: son compras-refugio ante la inflación y se apoyan en un país que aprueba con nota en ámbitos como la seguridad o la calidad de vida. Para Gumersindo Ruiz, director del servicio de estudios de Euroval, las compraventas totales serán la clave, pues todo indica que irán a la baja, mientras que «la participación de los extranjeros se mantendrá o subirá». El aluvión de compras que llegan desde fuera de nuestras fronteras alienta dos debates: si este desaforado interés impacta al alza en los precios y si es necesario poner límites al ímpetu inmobiliario foráneo. Compran más caro Un informe reciente del Banco de España señala que el precio de la vivienda continuará mostrando «resistencia a la baja» debido al desequilibrio entre la vivienda disponible y la presión compradora. Esta brecha entre oferta y demanda «puede parecer una contradicción cuando hay zonas donde sobran viviendas, pero están ubicadas donde el comprador no busca», afirma Luis Corral. De la misma opinión es Coronil, que destaca que «el problema de la vivienda en España sigue siendo de oferta», aludiendo a factores como el retraso de las licencias o la escasez de suelo. Otra razón en la que se basa el pronóstico del órgano supervisor para explicar la merma en la oferta y, por tanto, el tirón de los precios, es el extraordinario comportamiento del comprador internacional, tanto el que se muda a España para teletrabajar como el turista que acaba adquiriendo una segunda residencia. Los extranjeros compran mucha vivienda, y a precios superiores que los españoles. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan que los extranjeros no residentes (2.558 euros/m²) y los residentes (1.668 euros/m²) pagaron mayores importes por una vivienda que los nacionales (1.553 euros /m²) en el segundo semestre de 2022. Aunque en ciertos territorios la influencia es más notable, desde Euroval estiman que 1no puede afirmarse que haya una relación generalizable entre extranjeros y precio, pues si correlacionamos precio medio de vivienda y porcentaje de extranjeros sobre total de compraventas, la correlación es muy baja, de apenas un 0,3», matiza Ruiz. 34 Las propiedades inmobiliarias españolas son las más buscadas de todo el mundo, con 34 países buscando casas en España más que en ningún otro lugar, tal y como señalan las búsquedas registradas por los expertos en mudanzas internacionales de MoverDB.com. 2.089 El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la segunda mitad de 2022 se situó en 2.089 €/m2, un 3,6% interanual más que en el segundo semestre de 2021, afirma el Consejo General del Notariado. 33% En un encuentro organizado por AEDAS Homes, José María García, alcalde de Estepona, admitió que un tercio de la población es extranjera, un apunte demográfico que valdría para otros municipios de la Costa del Sol. «Primero visitan, luego alquilan y a la tercera compran», revela el edil. El poder adquisitivo del comprador internacional marca la diferencia. El año pasado, los extranjeros que gastaron más de medio millón de euros en el mercado residencial español abarcaron el 10,13% de las compras realizadas por extranjeros, otro hito en el histórico de los registradores. A partir de este importe y hacia arriba, la coyuntura económica pasa más de largo. «El mercado premium se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable», señala Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de Engel & Völkers, que asegura que «este tipo de cliente no se ve prácticamente afectado por los incrementos de los tipos de interés, porque no suele requerir financiación externa», si bien admite que «las tomas de decisión son más largas y las ofertas más agresivas». Distintos ritmos La renta media de la nacionalidad del comprador suele ir en línea con el precio medio de la provincia española donde se adquiere el inmueble. Del análisis de Euroval se desprende que, en aquellas con precios por encima de los 1.500 euros por metro cuadrado, el comprador extranjero principal es de un país de renta alta, pero en provincias por debajo de este valor, el foráneo proviene de un país de renta baja, a excepción de Murcia. El reparto de nacionalidades da una pista. Los británicos con los lideres absolutos, con el 11,07% de las compraventas a extranjeros en 2022, concentrándose en la mitad de las provincias andaluzas, Murcia y Alicante. Los alemanes fueron los segundos, con un 9,47%, dominando en Baleares y Canarias. Tras franceses (6,97%) y belgas (5,21%) se colocaron los marroquíes (5,15%), la nacionalidad que más compró en diez provincias, y los rumanos (5,07%), que fueron los extranjeros más compradores en 20. Poner límites El modelo de sol y playa no caduca nunca. Las seis provincias que superaron el 20% de peso en la compra de vivienda por extranjeros durante el 2022 tienen costa: Alicante (41,75%), Santa Cruz de Tenerife (34,95%), Baleares (34,38%), Málaga (44,48%), Gerona (28,21%) y Las Palmas (22,55%). «Alicante, Málaga, Valencia, Baleares, Murcia, Tenerife y Las Palmas, representan más del 62% de todas las viviendas que se venden a extranjeros», subraya Gumersindo Ruiz. Además, si a estas localizaciones se le suman Madrid y Barcelona, el conjunto abarcaría tres de cada cuatro transacciones internacionales. Esta alta concentración es vista como un motor para la economía, pero también tiene otra lectura: el acceso a la vivienda por parte del comprador local se ve comprometido. Canadá aprobó en enero una ley que prohíbe a los extranjeros la compra residencial. Mientras, en Singapur se ha duplicado el impuesto que grava la vivienda adquirida por extranjeros hasta el 60%. El objetivo de ambas medidas es enfriar el mercado. ¿Podría hacerse algo similar en España? En Baleares, esta posibilidad se puso encima de la mesa de la Comisión Europea, pero Bruselas contestó con un no rotundo, amparándose en principios como la no discriminación por nacionalidad, así como en la libertad de residencia, de circulación de personas y de capitales. Dos perfiles diferenciados Las dos tipologías de extranjeros compradores en España esquivan el término medio. «En las zonas de costa, alemanes, británicos o franceses son los que compran segunda residencia, y en las grandes capitales, destaca el comprador latinoamericano de alto poder adquisitivo», explica Corral. Este cliente, sobre todo el segundo, está muy focalizado en el segmento premium. Actualmente, el contexto económico europeo les favorece: «Estamos observando una creciente demanda por parte de clientes que disponen de dólar estadounidense como moneda, adquiriendo su vivienda con descuentos de hasta el 15% por el tipo de cambio con el euro», indica Maya. El otro comprador es menos exclusivo. Desde Foro Consultores afirman que engloba «trabajadores que se centran más en localidades de alrededor de grandes ciudades o en cinturones industriales». No obstante, sí que ha habido intentos dentro de la Unión Europea. «En Córcega se planteó crear un estatus especial para poder comprar, vinculándolo a cinco años de residencia permanente previa», indica Joan David Janer, profesor en la Universitat de les Illes Balear, pero «el margen de maniobra era nulo porque había que aprobarlo en Paris y era contrario a la Constitución». Otro ejemplo es Trentino-Alto Adigio, una provincia en el norte de Italia en la que se fue más lejos: no solo se prohibió a no residentes, sino también a italianos que no vivían allí. El experto expone que «cuatro países -Croacia, Malta, Dinamarca y Finlandia- se reservaron este derecho en su tratado de adhesión, pero España no lo hizo en el 86». En cualquier caso, la puerta no está cerrada del todo. «Hay una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea para algunos municipios de Flandes que consideró que, por motivos de interés general, sí era posible hacerlo, por lo que Baleares sí podría legislar en este sentido, pero se tendría que argumentar de forma objetiva y ser proporcional», comenta Janer.